Konut Kredisi Hesaplama

Konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır?

Satın almayı düşündüğünüz ev için bankadan talep edeceğiniz anapara belliyse kredi tutarına göre taksit seçeneğini kullanın. Önce aylık bütçenizi sınamak istiyorsanız taksite göre kredi tutarı seçeneğini seçin. Vade ay olarak, faiz ise bankanın teklifinde yer alan aylık oran olarak girilmelidir. Yıllık bir oranı aylık alana doğrudan yazmak çok yüksek ve hatalı sonuç üretir.

Araç ayrıca başka konut sahipliği durumunu sorar. İlk konut seçeneğinde KKDF ve BSMV uygulanmadığı, başka konut seçeneğinde ise faiz üzerinden yüzde 15 BSMV eklendiği bir hesaplama varsayımı kullanır. Bu seçim banka veya vergi idaresi adına kesin sınıflandırma yapmaz; özellikle BDDK’nın azami kredi/değer azaltımını hesaplamaz.

Eşit taksit ve azalan anapara yöntemi

Konut kredisi anaparası P, araçtaki vergi varsayımı dahil aylık oran r, vade n ay olduğunda eşit taksit P × r ÷ [1 − (1 + r)⁻ⁿ] formülüyle bulunur. Oran sıfırsa anapara ay sayısına bölünür. Her ayın faizi kalan anapara üzerinden hesaplanır; taksidin faiz ve varsa BSMV dışındaki kısmı anaparayı azaltır.

Uzun vadede taksit sabit görünse de dağılım sabit değildir. İlk yıllarda ödemenin daha büyük bölümü faize, son yıllarda daha büyük bölümü anaparaya gider. Araç para tutarlarını kuruşa yuvarlar ve son ödemeyi kalan anaparayı kapatacak şekilde ayarlar. Sabit oran ve aylık düzenli ödeme dışındaki ara ödeme, değişken faiz, balon ödeme veya ödemesiz dönem bu planda modellenmez.

BDDK 11364: 2026 temel kredi/değer oranları

Son resmî kaynak kontrolü: 29 Temmuz 2026. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı Kararı, konut alımı ve taşıt hariç konut teminatlı kredilerde temel azami tutarı ekspertiz değeri ile Enerji Kimlik Belgesindeki sınıfa bağlar:

• Değer 5 milyon TL ve altı: A-B sınıfı yüzde 90, C sınıfı yüzde 80, diğer yüzde 70
• Değer 5 milyon TL üzeri–7 milyon TL dahil: A-B yüzde 80, C yüzde 70, diğer yüzde 60
• Değer 7 milyon TL üzeri–10 milyon TL dahil: A-B yüzde 70, C yüzde 60, diğer yüzde 50
• Değer 10 milyon TL üzeri–20 milyon TL dahil: A-B yüzde 50, C yüzde 40, diğer yüzde 30
• Değer 20 milyon TL üzeri: A-B yüzde 40, C yüzde 30, diğer yüzde 20

Bu oranlar satış ilanındaki bedele değil bankanın kabul ettiği teminat değerine uygulanır. Örneğin 4 milyon TL ekspertiz değerli A-B sınıfı bir konut için temel tablo en fazla 3,6 milyon TL’yi işaret eder. Bu yalnız düzenleyici tavan hesabıdır; banka gelir, risk ve teminat değerlendirmesiyle daha düşük tutar verebilir.

Araç kredi/değer sınırını neden otomatik uygulamıyor?

Hesaplayıcı konutun ekspertiz değerini, enerji sınıfını ve sahip olunan konutların ayrıntısını istemez. Bu nedenle girilen kredi tutarı BDDK tavanını aşsa bile matematiksel taksit üretebilir. Sonuç ekranındaki “alınabilecek kredi tutarı” ifadesi, yalnız hedef taksite göre formülün verdiği anaparadır; düzenleyici uygunluk veya onay değildir.

Önce 11364 tablosuyla temel azami tutarı bulun, sonra başka konut sahipliği kuralını değerlendirin. Tablodan çıkan tutar ile satış bedeli arasındaki farkın yanında ekspertiz değerinin satış fiyatından düşük çıkma ihtimalini de peşinat planına ekleyin. Genel bütçe karşılaştırması için Kredi Hesaplama, gelirden hareketle senaryo kurmak için Ne Kadar Kredi Alabilirim? araçlarından yararlanabilirsiniz.

Başka konut sahipliğinde yüzde 75 azaltım

BDDK’nın 24 Ağustos 2023 tarihli 10656 sayılı Kararı, tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konut varsa azami kredi/değer oranının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasını öngörür. Bu ifade oranı yüzde 75’e indirmek değil, temel oranın dörtte birini bırakmak anlamına gelir. Örneğin temel oran yüzde 80 ise azaltım sonrasında yüzde 20 kalır.

Kararda köylerdeki belirli konutlar, bazı hisseli tapular ve daha sonra yayımlanan riskli yapı istisnası gibi ayrıntılar vardır. 11364 sayılı yeni Karar, 10656 kapsamında belirlenen hususların yeni temel oranlar üzerinden uygulanmasına devam edildiğini söyler. Araçtaki “başka konut var” seçeneği bu azaltımı uygulamaz; sadece BSMV varsayımını değiştirir. Kesin tavan için banka ekspertizi ve güncel BDDK metni esas alınmalıdır.

2 milyon TL konut kredisi örneği

İlk konut varsayımıyla 2.000.000 TL anapara, 120 ay vade ve aylık yüzde 2,50 faiz girildiğinde yaklaşık eşit taksit 52.723,59 TL, taksit toplamı yaklaşık 6.326.828,04 TL olur. Bu senaryoda araç KKDF ve BSMV eklemez. Uzun vade aylık taksiti yönetilebilir gösterebilir; ancak toplam faiz yükünü belirgin biçimde büyütür.

Örnek oran piyasa teklifi değildir. Tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek, sigorta, tapu gideri ve ilk ödeme tarihine kadar oluşabilecek gün farkı dahil değildir. Ayrıca 2 milyon TL kredi talebinin BDDK tavanına uyup uymadığı konutun ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve başka konut sahipliğine göre ayrıca test edilmelidir.

Tahsis, ekspertiz, ipotek ve sigorta

TCMB uygulama talimatına göre tüketici ve konut finansmanı kredilerindeki tahsis ücreti anaparanın binde beşini aşamaz; sınırlanan tutara BSMV dahil değildir. Ekspertiz, taşınmaz rehni ve ipotek işlemlerinde yalnız üçüncü kişilere ödenen tutarlar yansıtılabilir. Bankanın daha düşük ücret alması veya almaması mümkündür; binde beş otomatik eklenecek sabit ücret değildir.

Araç bu kalemleri ve tapu harcı, DASK, konut ya da hayat sigortası primini otomatik eklemez. Ticaret Bakanlığı rehberine göre açık talep olmadan kredi bağlantılı sigorta yapılamaz; sigortalı kredi sunuluyorsa sigortasız teklif de verilmelidir. Zorunlu deprem sigortasından doğan yükümlülükler kredi bağlantılı isteğe bağlı poliçelerden ayrı değerlendirilir. Peşin ücret etkisini Kredi Dosya Masrafı Hesaplama aracında inceleyebilirsiniz.

Erken ödeme tazminatı ne zaman doğar?

Konut finansmanı sözleşmesinde faiz veya kâr payı sabitse ve sözleşmede hüküm varsa kuruluş erken ödeme tazminatı talep edebilir. Kalan vade 36 ayı aşmıyorsa erken ödenen anaparanın en fazla yüzde 1’i, 36 ayı aşıyorsa en fazla yüzde 2’si uygulanabilir. Tazminat, erken ödeme nedeniyle yapılacak faiz veya kâr payı indirimini aşamaz. Değişken oranlı kredide erken ödeme tazminatı alınamaz.

Normal taksit hesaplayıcısı bu bedeli veya erken ödeme günündeki kalan borcu otomatik belirlemez. Ayrı senaryo için Kredi Erken Kapatma Cezası Hesaplama aracını kullanın ve sonucu bankanın kapama yazısıyla karşılaştırın.

Teklif karşılaştırma kontrol listesi

Aynı anapara ve vadede aylık faiz, düzenli taksit, toplam geri ödeme, tahsis ücreti, ekspertiz-ipotek giderleri ve sigorta primlerini yan yana yazın. Bankanın açıkladığı yıllık maliyet oranını kontrol edin; aracın gösterdiği bileşik matematiksel karşılığı yasal yıllık maliyet oranı sanmayın. Bütün peşin nakit akışlarını karşılaştırmak için Kredi Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

Peşinatı yalnız satış bedeli eksi talep edilen kredi olarak planlamayın. Banka ekspertizi daha düşük olabilir, BDDK tavanı talebinizi sınırlayabilir ve tapu ile sigorta giderleri için ayrıca nakit gerekebilir. Kesin karar öncesinde sözleşme öncesi bilgi formu, ekspertiz raporu ve ödeme planındaki bütün kalemleri okuyun.

Resmî kaynaklar

• BDDK — 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kredi/değer Kararı
• BDDK — 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı başka konut sahipliği Kararı
• BDDK — Konut kredilerine ilişkin güncel karar listesi
• Ticaret Bakanlığı — Konut Finansmanı Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme
• TCMB — Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretler Tebliği Uygulama Talimatı

Bu sayfa kredi uygunluğu, banka teklifi, ekspertiz sonucu veya hukuki görüş sunmaz. Başvuru tarihinde yürürlükteki resmî kararları ve bankanın yazılı belgelerini esas alın.